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25/07/2019

Troubles locatifs : Quelle responsabilité du bailleur ?

Selon l’article 1709 du code civil, le contrat de bail est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige à lui payer.

Le bail transfère donc l’usage d’une chose et met à la charge de chacune des parties des obligations réciproques.

On retrouve notamment l’obligation pour le preneur de faire un usage paisible du logement loué et pour le bailleur l’obligation d’assurer la jouissance paisible du bien loué.

Les professionnels de l’immobilier constatent une augmentation du contentieux locatif et plus précisément des contentieux liés aux troubles de jouissance invoqués par les locataires.

Deux catégories de troubles sont revendiquées par les locataires.

 

Aussi, on distingue :

 

> Les troubles de droit qui impliquent la revendication par un tiers de la propriété de l’immeuble loué, d’une servitude ou encore d’un droit d’usage venant contrarier la jouissance paisible du locataire

 

Les troubles de fait qui résultent quant à eux d’une action commise par une ou plusieurs personnes qui empêche le locataire d’user paisiblement du logement qu’il loue

 

Le trouble de fait est le plus revendiqué par les locataires.

 

Le bailleur est donc responsable des défauts du logement comme par l’exemple l’impossibilité d’utiliser une pièce pour cause d’humidité trop importante ou encore de l’entretien du logement. De plus la loi du 06.07.89 prévoit que le bailleur doit mettre à disposition du locataire un logement décent.

 

Le code civil prévoit que le bailleur ne peut être tenu responsable des troubles causés par les tiers.

 

Cependant, on constate en pratique que la jurisprudence tend à être de plus en plus favorable aux locataires mettant en cause leur bailleur.

 

Pour exemple, la Cour de Cassation, dans son arrêt du 08.03.18 cristallise un 3ème trouble de jouissance. Dans cette affaire, l’immeuble est la propriété d’un seul et unique bailleur.

 

Dans cet arrêt, la Cour de cassation rappelle clairement que le bailleur est obligé de faire jouir paisiblement le preneur de la chose louée pendant la durée du bail.

 

Par cette décision, la Cour de cassation laisse entendre qu’en cas de trouble de jouissance invoqué par un locataire, le bailleur du locataire plaignant est tenu d’engager une procédure visant la résiliation du bail du locataire à l’origine des troubles, afin de ne pas être condamné au versement de dommages et intérêts à son locataire.

 

Même si dans cet arrêt, le bailleur est le même pour les 2 locataires, cette décision laisse pressentir qu’en cas de bailleurs différents, le bailleur du locataire victime de trouble de jouissance devrait mettre en cause le bailleur du locataire auteur des troubles si ce dernier reste inactif. En effet, la Cour de cassation fait peser sur le bailleur du locataire victime, une véritable obligation de moyen, c’est-à-dire mettre en œuvre tous les moyens dont il dispose pour mettre un terme aux troubles.

 

Par la même occasion, la Cour de cassation rappelle que l’obligation d’assurer la jouissance paisible du bien loué incombe à tous les bailleurs sans distinction. En effet, dans le cas d’espèce susvisé, le bailleur condamné était un office d’HLM.

 

En cas d’échec de résolution du conflit à l’amiable, il appartient donc au bailleur de porter le litige devant la juridiction compétente. La procédure engagée est une procédure longue et coûteuse au cours de laquelle les frais de procédure et honoraires sont à la charge du bailleur.

 

Il existe aujourd’hui sur le marché de l’assurance un produit « Protection juridique bailleur » amené à prendre en charge les frais inhérents à la procédure et à gérer le contentieux au nom et pour le compte du bailleur.