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20/11/2018

PJ et charges impayées : Est-il possible de transférer la gestion du recouvrement des quittances à un tiers ?

L’article 18 de la loi du 18 juillet 1965 précise :
– Le syndic est le seul responsable de sa gestion qui comprend, notamment, le recouvrement des charges.
– Il ne peut se faire substituer pour assurer sa mission.

 

Le syndic ne peut en aucun cas transférer sa mission de recouvrement des charges.

 

Cependant, le syndicat de copropriété a la possibilité de souscrire par l’intermédiaire de son syndic un contrat d’assurance Protection Juridique afin de protéger le budget de fonctionnement de la copropriété.

 

En effet, l’assureur Protection juridique, n’a pas vocation à se substituer aux missions du syndic. C’est pourquoi, il est bien précisé qu’il incombe aux syndics d’effectuer les premières démarches y compris pour le recouvrement des charges impayées. Dans le libellé de la garantie, au moins une lettre de rappel une LRAR restée infructueuse doivent être effectuées par le syndic et à défaut la garantie n’est pas acquise.

 

L’assureur Protection Juridique prend le relais en cas de non recouvrement pour poursuivre le copropriétaire défaillant au moyen soit d’une dernière mise en demeure qui peut être adressée par la Compagnie ou par un avocat avec la prise en charge des frais de procédure éventuels. Il s’agit de moyens qu’utilise le syndic pour recouvrer la créance dont il continue à suivre le recouvrement. Il n’y a pas donc pas de difficulté au regard des obligations légales du syndic, ni de cession de créance.

 

Il n’y a pas non plus de cession de créance dans le cadre de la mise en oeuvre de la garantie paiement des charges qui figure dans le produit Coprozen distribué par Verlingue Immobilier. En effet, l’assureur règle le montant de la créance impayée à la copropriété et dans le cadre de la clause de la subrogation qui figure dans les conditions générales, comme pour les contrats dommages, il poursuit le débiteur pour obtenir le règlement. Il s’agit donc simplement d’un mécanisme de subrogation. Il n’y a donc pas là non plus de difficultés au regard de la loi.